전세계약 주의사항 3단계(계약 전, 계약 당일, 계약 후)

전세계약 주의사항

 

 

요즘 전세계약기간이 만료되었음에도 불구하고 보증금을 돌려받지 못하는 사례들이 속출하고 있습니다. 보증금이 한두 푼도 아니고 거의 전재산 인 셈인데, 안전하게 내 보증금을 지키기 위해 전세계약 주의사항 3단계 살펴보겠습니다. 

전세계약 주의사항 3단계 

1단계.  전세계약 전 주의사항

1. 주택 시세에 비해 보증금이 과도하지 않은지 확인할 것 

보증금이 주택시세의 80%를 넘는 경우, 깡통주택이라고 하는데요. 즉 전세가가 매매가와 차이가 거의 없어 집주인이 집을 팔아도 보증금을 돌려주지 못하는 주택을 말합니다. 부동산에서 보증하는 물건이라고 해도 위험한 물건이니 애초에 계약하지 않는 것이 좋겠죠. 국토부 실거래가를 조회하시면 최근에 거래된 시세를 확인할 수 있습니다.

 

 

국토부 실거래가 바로가기

 

 

2. 등기부등본 확인 

등기부등본은 인터넷등기소에서 누구나 발급이 가능하기 때문에 직접 발급받아 확인하셔도 되고, 인터넷 사용이 어려우신 경우에는 부동산에 부탁하여 발급받아 확인할 수 있습니다. 등본상 깨끗한 물건인지 담보 잡혀 있는 물건은 아닌지 직접 눈으로 확인해야 안전합니다. 부동산에서도 가끔 잊어버리는 경우가 있기 때문에 가계약금을 넣기 전에 미리 확인하시는 게 좋습니다. 

 

<등기부등본 확인사항>

① 집소유자와 임대인이 동일여부 확인

② 압류, 가압류, 경매여부 확인 

③ 주택에 설정된 근저당권 여부확인 

 

 

부동산 등기 열람/발급 확인 

 

 

3. 건축물 대장 확인 

무허가, 불법건충물 용도여부 확인

건축물대장에 주거용 건축물이 맞는지 확인 (※근린생활시설로 표기되어 있는 경우 주택이 아님), 정부 24 홈페이지(여기)에서 열람 가능

 

건축물 대장확인

 

 

4. 임대인 체납세금 확인

전국 세무서에서 임대차 계약서를 지참하여 방문하면 확인이 가능합니다. 임대차 계약전이거나 보증금 1천만원 이하인 경우에는 임대인의 동의 필요하에 열람이 가능 하며 임차보증금 1천만원 초과시에는 임대차 계약 체결 후 임대인 동의없이 열람이 가능 합니다. 임대인이 미납한 국세가 있는 경우 경매나 공매등으로 물건이 처분되면 임차 보증금을 돌려받지 못할 수 있기 때문에 미리 확인하면 안전한 계약체결에 도움이 됩니다.

2단계.  전세계약 당일 주의사항 

 

 

계약 당일 임대인(집주인), 공인중개사, 임차인 이렇게 3자가 모여 계약서를 작성하게 됩니다. 중요한 내용은 구두로 주고받는 것보다 계약서상에 기록하여 명시되어 있는 것이 가장 중요합니다. 

 

1. 임대인이 등본상의 소유주와 일치하는지 확인합니다. (신분증 확인 필수)

 

2. 등본상 임대인은 한 명 또는 공동명의인 경우에는 여러 명인 경우가 있는데 임대인 모두와 계약하는지 확인합니다. 

 

3. 공인중개사 자격증을 확인하여, 계약을 진행하는 사람이 공인중개사가 맞는지 확인합니다. (중개보조원 계약 진행 불가)

 

4. 공인중개사가 <중개대상물 확인서> 주택에 대한 시설과 설명이 적힌 내용을 설명하고 교부하는지 확인, 공제증명서를 교부하는지 확인합니다.

 

5. 계약내용을 꼼꼼히 확인합니다. 

① 임차하는 주소, 면적이 등기부 등본과 일치여부 확인

② 임대인, 공인중개사의 인적사항은 일치여부 확인 

③ 계약 시작일과 계약종료일 맞는지 확인

④ 보증금 금액과 임대인 은행계좌 확인, 잔금일정 명시 되어 있는지 확인 

 

6. 특약사항 확인

① 임차인에게 불리한 특약은 없는지 확인 

② 서로 약속한 특약이 있다면 반영되어 있는지 확인

예시 1) 애완동물 키우기 금지 조항

예시 2) 계약서를 작성한 날부터 계약 시작 다음 날까지 담보권 설정, 소유권 변경 등의 행위를 하지 않을 것 

예시 3) 담보 물건이 설정되어 있다면 잔금지급일 전까지 담보물건을 해소할 것 등등 

3단계.  전세계약 후  주의사항 

1. 잔금을 치르기 전 등기부등본에 변동사항은 없는지 다시 한번 확인해야 합니다. 계약서 작성 이후 집주인이 담보를 잡는 경우도 간혹 있는 터라 새롭게 잡힌 담보는 없는지 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

 

 

부동산 등기 열람/발급 확인 

 

 

2. 집 상태가 계약조건과 동일한지 잔금 치르기 전, 당일 이사로 집주인이나 세입자가 빠진 후 집 상태를 점검하고 잔금을 치르도록 합니다. 

 

3. 잔금까지 모두 입금을 완료했다면 동사무소에 방문하여 <전입신고>와 <확정일자> 두 가지를 완료해 주시면 끝이 납니다. 전입신고는 혹시나 내가 살고 있는 동안 집주인이 바뀌었어도 내가 임차한 기간 동안 살고 나갈 수 있는 권리를 보증해 주는 제도이고, 확정일자는 집이 경매로 넘어갔을 때 우선하여 변제받을 수 있는 권리를 주장할 수 있는 제도 이기 때문에 꼭 두 가지 모두 챙겨서 완료해 주시기 바랍니다. 전입신고와 확정일자는 온라인으로도 처리할 수 있습니다.

 

① 온라인 전입신고 : 정부 24 - 전입신고 - 민원신청 

②  온라인 확정일자 : 인터넷등기소 - 신청서작성 - 수수료 납부

 

 

전입신고 바로가기

 

 

확정일자 바로가기

 

 

이상, 전세계약 후 주의해야 할 사항 3단계를 알아보았습니다. 요즘은 전세사기도 많기 때문에 계약이 완료될 때까지는 꼼꼼하게 두 번, 세 번에 걸쳐  확인하고 입금하는 절차가 가장 중요하다는 사실 유의해주세요. 

 

 

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